La pandemia e lo stravolgimento del lavoro: un tema sempre più discusso in un periodo segnato ancora dall'emergenza sanitaria, ma anche dalla crescente attenzione del mercato verso nuove sfide. Tra queste, spunta un prodotto che potrebbe soddisfare nuovi standard di benessere per un lavoro sempre più smart. Si parla soprattutto di uffici flessibili, flexible/flex-office, nuovi spazi e infrastrutture che si fanno strada come conseguenze di nuove tendenze e modalità di collaborazione tra operatori.
Il concetto di azienda, quindi, intesa come grande sede centrale dove lavorano tutti i dipendenti, sarà probabilmente sostituita da sedi più piccole con una serie di strutture “flessibili” che possano fungere da appoggio ai lavoratori. Vediamo come.
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Fino a un anno fa circa, la maggior parte del lavoro veniva svolto in ufficio; con l'arrivo della pandemia invece, come ben sappiamo, le aziende sono dovute ricorrere al lavoro da remoto e allo smart working come uniche alternative al fallimento. Nessuno si immaginava che il lockdown potesse durare così a lungo e, a distanza di così tanto tempo, urge una riorganizzazione degli spazi di lavoro che racchiudano caratteristiche specifiche del lavoratore e del business aziendale. Non solo, ci attende con tutta probabilità un nuovo modo di lavorare in un ambiente ibrido, un mix tra lavoro d'ufficio e da remoto, da casa o da qualsiasi altra postazione; forse l'ufficio tradizionale verrà utilizzato solo come luogo d'incontro per meeting, riunioni e via dicendo. Per questi motivi ci si aspetta una migliore qualità dello spazio lavorativo nel futuro, in grado di rispondere alle esigenze relazionali che il lavoro da casa non può soddisfare, ma anche per stimolare creatività e collaborazione.
I flex-office nascono proprio per questi motivi: spazi attrezzati per uffici a disposizione di aziende e liberi professionisti, affittabili per brevi periodi o anche a ore. Ormai vige parecchia incertezza a causa dei continui lockdown, chiusure anticipate e via dicendo, e per questo si tende a preferire soluzioni senza vincoli, mutui o contratti d'affitto che durano anni. La tendenza è, quindi, quella di prediligere spazi condivisi sicuri, efficienti, ricchi di servizi e che possano offrire un minimo di socializzazione.
Gli uffici flessibili esistono già in Italia? CBRE, la più grande società di consulenza immobiliare al mondo, ha analizzato dimensioni e trend del mercato flex italiano, specialmente nelle città di Milano e Roma, facendo un confronto con le principali città europee. C'è da dire, innanzitutto, che il concetto di flexible office, a livello europeo, si è iniziato a diffondere nel 2015-2016 e che, prima di questa data, solo poche città come Londra, Amsterdam e Bruxelles sviluppavano questo format. Città dove oggi, chiaramente, il mercato è diventato più maturo e consolidato. Londra e Amsterdam sono le città che negli ultimi cinque anni hanno presentato una maggiore incidenza (superiore al 10%) dello spazio a uso flessibile rispetto al volume totale. A livello italiano, invece, questa percentuale è pari al 6% e al 5%, rispettivamente per Milano e Roma, in linea comunque con la media delle principali città europee, attorno al 6%. Per quanto riguarda lo stock, invece, gli spazi flessibili incidono per l’1,3% a Milano e per lo 0,7% a Roma, contro una media europea pari a circa il 2%.
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Milano è la città italiana dove il fenomeno del flex-office dilaga maggiormente. In base ai dati CBRE apparsi sul sito de "Il Sole 24 Ore", Milano conta complessivamente oltre 176mila mq dedicati ai flexible office, di cui 171mila mq corrispondono al take-up di spazi ufficio flessibili a partire dal 2008 in poi, incidendo per il 4,3% sul take-up totale degli uffici nello stesso periodo. Dati che hanno registrato una crescita notevole negli ultimi tre anni grazie all'apertura di nuovi centri e all'interesse maggiore nei confronti degli spazi ibridi, che a oggi rappresentano il 60% circa dei flex-office di Milano. Anche a Roma, dal 2008, si è registrato un incremento degli operatori del settore con spazi pari a 83mila mq, che incide per il 4,6% sul take-up totale dello stesso periodo; nel 2019, invece, l’incidenza è arrivata addirittura al 15,5%.
Il mercato flex di Milano e Roma ha raggiunto rispettivamente il record di oltre 51mila mq affittati nel 2018, e di oltre 43mila mq nel 2019, trend in linea con il resto dell’Europa. Tuttavia, nonostante le cifre incoraggianti, il fenomeno dei flex-office in Italia rappresenta ancora una piccola fetta rispetto al totale dello stock e take-up degli uffici. Ciò non toglie che la tipologia degli spazi occupati si stia pian piano trasformando verso una forma ibrida che include sia le caratteristiche tipiche dell'ufficio sia quelle del co-working. Sembra quindi chiaro che la domanda di spazi flessibili potrà crescere nei prossimi anni anche in Italia, con un conseguente interesse da parte degli investitori.
L'ufficio flessibile, infatti, è in grado di incrociare le esigenze sempre più crescenti di persone che lavorano da remoto, di nomadi digitali e di giovani professionisti freelance. In questo modo si potrebbe creare una solida rete di contatti personali e professionali grazie alla condivisione di spazi e di idee. Un nuovo modo di fare sharing economy grazie alla nascita di una community che risponde a esigenze comuni e specifiche. Rimanendo in tema collaborazione in spazi comuni, in alcuni Paesi come Regno Unito, Germania, Spagna, Stati Uniti e Sudest Asiatico, si sono iniziate a sviluppare soluzioni ibride di co-living, co-housing e student-housing comprensive anche spazi di co-working, nonché piattaforme online dedicate che aiutano nella scelta del miglior alloggio.
Per concludere, una volta terminato questo periodo forzato di smart working e di lavoro a distanza, si avrà il bisogno sempre più impellente di spazi in grado di offrire esperienze relazionali sempre più concrete per riuscire a lavorare gli uni con gli altri, rafforzando ancor di più la cultura aziendale e la produttività dei lavoratori.
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